분양사기로 고소당한 시행사 대표님께 — 검사가 보는 시각으로 당신의 사건을 다시 봐드리겠습니다

안녕하십니까. 서울중앙지검 부장검사, 대검찰청 검찰연구관을 지낸 형사전문변호사 이동언입니다.

부동산 개발 및 시행 사업을 이끄시는 대표님들께서 분양 계약자들의 집단 고소나 수사기관의 피의자 출석 요구를 받고 막막한 심정으로 찾아오실 때 하시는 심경입니다. 사업의 성사와 완공을 위해 모든 사재와 열정을 쏟았음에도 불가피한 사정으로 사업이 지연되는 순간, 순식간에 형사 사기범으로 전락할 위기에 처하게 됩니다.

1. 시행사 분양사기 고소의 주요 유형과 특경법 가중처벌

시행사 대표나 임원진이 분양사기 혐의로 피소되는 대표적인 유형은 다음과 같습니다:

• 분양 이행 불능형: 착공 지연, 토지 확보 미비, 인허가 취소 등으로 수분양자들에게 준공·입주를 제공하지 못하는 경우
• 과장·허위 홍보형: 수익률 보장, 지하철역 신설, 대형 마트 입점 등 확정되지 않은 호재를 확정적인 것처럼 홍보한 경우
• 이중 분양 / 담보권 설정형: 수분양 몰래 신탁사나 금융권에 우선수익권을 대량 설정하거나 이중 분양을 진행한 경우

특히 부동산 분양 사건은 수분양자가 다수이고 총 분양대금 합산액이 수십억~수백억 원에 달해 특정경제범죄가중처벌법(특경법) 제3조 사기죄가 적용됩니다. 5억 원 이상 시 3년 이상의 유기징역, 50억 원 이상 시 무기 또는 5년 이상의 징역에 처해지므로 초기 대응이 생사를 가릅니다.

2. 단순 민사상 채무불이행과 형사상 사기죄의 명확한 구분

수사기관과 법원이 분양사기 사건에서 편취 범의(騙取 犯意)를 판단하는 기준은 "분양 계약 당시 사업을 이행할 의사와 능력이 있었는가"입니다.

"사기죄의 주관적 구성요건인 편취의 범의는 피고인이 자백하지 않는 한 범행 전후의 피고인의 재력, 환경, 범행의 내용, 거래의 이행과정 등 객관적인 사정을 종합하여 판단할 수밖에 없다." (대법원 판례)

• 민사상 채무불이행 (무혐의 대상): 분양 당시 토지 매매계약 체결, 인허가 절차 진행, PF 대출 추진 등 정상적인 이행 노력을 기울였으나 사후적인 부동산 경기 침체, 금리 인상, 원자재 가격 폭등으로 사업이 지연·상살된 경우
• 형사상 분양사기 (유죄 대상): 처음부터 토지 소유권을 확보할 가능성이 전혀 없었거나 허위 인허가 서류를 보여주고 분양대금을 개인 유용할 목적으로 모집한 경우

3. 과장 광고와 사기죄의 경계 — 수인한도 대법원 법리

분양 홍보 과정에서 약간의 부풀림이나 긍정적 전망 제시가 있었다고 해서 곧바로 사기죄의 '기망행위'가 되는 것은 아닙니다. 대법원은 다음과 같은 상도의상 수인한도 법리를 적용합니다:

4. 분양대금 용도 지정 및 횡령·배임 추가 혐의 대응

수사기관은 분양사기 고소 사건을 수사하면서 시행사가 수취한 분양대금이 지정된 신탁 계좌가 아닌 타 사업장이나 개인 계좌로 유용되었는지를 계좌 추적합니다. 이 과정에서 업무상 횡령이나 배임 혐의가 추가 청구될 수 있으므로, 분양대금 집행 내역의 정당한 사유와 자금 흐름 소명서를 사전에 완벽히 정리해야 합니다.

5. 시행사 대표를 위한 수사 단계별 맞춤형 변론 전략

1. 분양 계약 당시의 객관적 이행 능력 소명: 토지 매매계약서, 토지사용승낙서, 건축 심의 내역, 금융권 PF 협의서 등 당시 사업 진정성 자료 총동원
2. 외부적 사업 장애 요인 분석: 지자체 인허가 지연 공문, 시공사 유치권 행사, 금리 폭등 등 대표 개인의 기망이 아닌 불가항력적 사정 증명
3. 피의자 신문 동석 및 검사 시각의 법리 변론: 수사팀이 제기하는 '처음부터 속였다'는 프레임을 깨뜨리고 불송치·무혐의 처분 유도